We wszystkich regionach Anglii i Walii spadają ceny nieruchomości - wynika z opublikowanego raportu grupy RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors).

Największe spadki zaobserwowano we wschodniej i południowo-zachodniej Anglii, Yorkshire, Humberside i wschodnich Midlandach. Rynek mieszkaniowy, który był niezwykle prężny w latach 1997-2007, obecnie wyhamował.

Statystyczna firma handlu nieruchomościami ma w swym portfelu ofert 92 domy, co jest najwyższą liczbą od 10 lat. W ostatnich 12 miesiącach średni procent nieruchomości, na które nie trafił się żaden chętny, wzrósł do 49 proc.

Potencjalnych nabywców odstrasza lęk, że nieruchomość, którą kupią, straci na wartości. Innym powodem są większe trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego, ponieważ wierzyciele - nauczeni doświadczeniem z USA - stosują surowsze kryteria ich przyznawania.

Mieszkań na wsi przybywa trzy razy szybciej niż w miastach. To jeden z efektów coraz wyższych cen nieruchomości w największych polskich aglomeracjach.

Wysokie ceny mieszkań sprawiły, że Polacy coraz chętniej budują domy na peryferiach miast i w mniejszych miejscowościach. W ubiegłym roku oddano na wsiach ponad 45,5 tys. domów jednorodzinnych i mieszkań - wynika z danych GUS. To o 30 proc. więcej niż rok wcześniej. W miastach liczba nowych lokali zwiększyła się o 10,2 proc. Choć na wsiach budowlany boom pojawił się później niż w miastach, jest za to o wiele intensywniejszy. - To dopiero początek wzrostu zainteresowania budowaniem na wsi - uważa dr Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group. - W sporej części wynika ono z wysokich cen mieszkań w miastach. Coraz więcej osób będzie decydowało się na zakup działki poza miastem i samodzielną budowę. A tempo wzrostu zainteresowania budowaniem na wsi zależeć będzie przede wszystkim od rozwoju infrastruktury drogowej. Jeśli będzie łatwiejszy dojazd do centrów miast, coraz więcej ludzi będzie się wyprowadzać na wieś - przewiduje.

W ostatnich trzech miesiącach 2007 roku ceny nieruchomości na nowojorskim Manhattanie zwyżkowały. Inaczej było w innhych miastach Stanów Zjednoczonych.

Mediana cen apartamentów wzrosła o 15 procent do 915 tys. dolarów (według agencji Corcoran Group) albo o 14 procent do 828 tys. dolarów (według agencji Brown Harris Stevens oraz Halstead)

Charakterystyka rynku na Manhattanie jest teraz taka - rośnie ilość dostępnych kondominiów, o 13,5 procent spadła zaś ilość domów do sprzedaży. Tutaj jednak nie w pełni działają rynkowe zasady i na razie nie ma kryzysu z uwagi na brak gruntów pod zabudowę. Efekt? Mieszkanie z dwoma sypialniami przy ekskluzywnej Central Park West poszło niedawno za 12,5 miliona dolarów. Miało 255 metrów kwadratowych.

Skąd takie ceny? Windują je snobsistyczni inwestorzy z zagranicy, których stać na wszystko. Spadek notowań dolara ułatwia zakupy. Zniżkujące stopy procentowe pomagają zaś kupującym z USA. Zwyżka populacji tej części Nowego Jorku (od 2000 r. do połowy 2006 r. o 5 procent) zwiększa zainteresowanie nieruchomościami.

Nie wszyscy mieszczą się na Manhattanie. Rosną wobec tego ceny lokali w innych dzielnicach Nowego Jorku. 185-metrowe mieszkanie w Centralnym Harlemie sprzedano kilka dni temu za 1,8 mln dolarów. Ceny nieruchomości w tamtej części metropolii wzrosły w 2007 roku o 56 procent do średniej 610 tys. dolarów i mają rosnąć nadal (wiele mieszkań ma piękny widok na Central Park, domy nadają sie do przebudowy).

Nie było dawno tak dużej niepewności związanej z rynkiem nieruchomości i zachowaniem cen. Z jednej strony wciąż rosnące wynagrodzenia i spadające bezrobocie poszerzają krąg potencjalnych kupujących. Z drugiej ograniczają go rosnące stopy procentowe.

Strona podażowa także nie jest stabilna - w kłopocie mogą się znaleźć przede wszystkim mniejsi deweloperzy, którzy czując okazję na szybki zarobek nie zadbali o wystarczająco dużą płynność finansową. Realizowanych budów jest o połowę więcej niż przed rokiem, podaż gwałtownie wzrosła, a popyt jest stabilny. Rynek przestał być rynkiem deweloperów - wrócił do kupujących.

Oczekuję utrzymania wysokiego popytu na rynku mieszkań, związanego z poprawiającą się sytuacją na rynku pracy. Co prawda wzrost stóp procentowych ogranicza zdolność do zaciągania długów, ale wzrost wynagrodzeń (wynikający także z obniżenia składki rentowej) poprawia sytuację, często z nawiązką nadrabiając mniejszą zdolność wynikającą ze zmian stóp procentowych.

Nie mniej sama liczba zaciąganych kredytów nie musi znacząco urosnąć - będą to liczby porównywalne do tych z drugiej połowy 2007 roku. A i to pod warunkiem, że rynkowe stopy procentowe ustabilizują się na obecnym poziomie. Jeśli oprocentowanie kredytów wzrośnie wyraźnie powyżej 7,0 proc. (to prawdopodobne), popyt może obniżyć się. Oprocentowanie powyżej 8 proc. (nie oczekuję tego), oznaczałoby już duże kłopoty i dla banków ze sprzedażą nowych kredytów i dla posiadaczy kredytów z ich obsługą.

Po drugiej stronie mamy rosnącą podaż mieszkań - tak ze strony deweloperów, jak i ze strony inwestorów - głównie indywidualnych - którzy mogą zechcieć wycofać się ze swoich inwestycji, skoro trudniej na nich teraz zarobić. Zwiększona podaż może doprowadzić do niewielkiego spadku cen nowych mieszkań w I kwartale, ale nie na długo.

Pamiętajmy bowiem, że oprocentowanie kredytów to tylko jeden z elementów ograniczających popyt.

Drugim - zdecydowanie ważniejszym - są ceny mieszkań. Gdyby one spadły, nawet o 5-8 proc., popyt może się szybko ożywić. W najgorszej sytuacji są posiadacze mieszkań w tzw. wielkiej płycie. Wystawienie ich na sprzedaż, po cenie zbliżonej do obowiązującej w 2007 r. może skończyć się niepowodzeniem. Tego rodzaju mieszkania, jak również inne w złych lokalizacjach, nadających się do remontu - będą tanieć. Zwłaszcza konieczność remontu może odstraszać inwestorów, bo problemy z kompetentną siłą roboczą stają się coraz bardziej dotkliwe, szczególnie w dużych miastach. W nich też, koszty robocizny za remont, czy wykończenie mieszkania zaczynają stanowić istotny koszt inwestycji mieszkaniowej. To jeden z czynników przemawiających za utrzymaniem cen mieszkań o dobrym standardzie wykończenia będzie to jeden z najbardziej docenianych elementów przez kupujących.

Reasumując - po możliwym słabszym I kwartale, kolejne miesiące powinny przynieść stabilizację i w efekcie niewielkie zmiany cen w porównaniu do 2007 roku (za wyjątkiem mieszkań o słabym standardzie).

Wzrost kosztów budowlanych wyklucza spadek cen mieszkań w dłuższym terminie, ale może rodzić inne konsekwencje. Możliwe, że już w końcówce roku podaż nowych mieszkań ponownie zmaleje, ponieważ mniejsi deweloperzy mogą zostać zmuszeni do zawieszenia swoich planów, co będzie związane z brakiem wykonawców, oraz wzrostem kosztów obsługi kredytów niezbędnych do sfinansowania inwestycji. W 2008 roku, Polacy przestaną kupować dziury w ziemi, a w większym stopniu będą zainteresowani lokalami już istniejącymi.

Ceny domów

na przedmieściach prezentują się atrakcyjnie, ale tylko dla osób, które stać na wydanie 700-800 tys. PLN plus wykończenie. Wobec wysokich cen działek, nawet samodzielna budowa domu może być równie dużym wydatkiem zwłaszcza, że na rynku brakuje wykonawców i przestoje z tym związane wydłużają się.

Prawdopodobnie taka sytuacja może odstraszyć potencjalnych kupców gruntów, są bowiem jakieś granice tego, ile można wydać na działkę przeznaczoną pod budowę, a są to pieniądze przecież zamrożone na czas budowy domu. Trochę tak, jakby podpisując umowę na zakup mieszkania, deweloper poprosił o połowę pieniędzy z góry i obiecał zakończyć inwestycję za dwa lata (minimalny czas potrzebny na załatwienie formalności i zbudowanie domu). Nie dla wszystkich jest to atrakcyjna perspektywa.

Działki

Sprzedający działki mogą jednak swobodnie utrzymywać ceny, ponieważ grunty są bardzo tanie w utrzymaniu, a w dodatku brakuje ich w atrakcyjnych lokalizacjach. Transakcji będzie więc najprawdopodobniej mniej niż w minionym roku.

Wielu inwestorów może odłożyć swoje plany o kupnie ziemi i własnej budowie domu, ponieważ zapowiadana budowa obwodnic największych miast, może za kilka lat zaowocować zwiększeniem podaży ziemi pod budowę w atrakcyjnych ? biorąc pod uwagę czas dojazdu do miejsca pracy - lokalizacjach. Wtedy też ceny gruntów mogą być niższe niż obecnie.

Spodziewam się więc dalszego wzrostu cen działek na coraz węższym rynku stref podmiejskich, ale także zmniejszenia liczby transakcji. Jednakże, z tym zastrzeżeniem, że ceny działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne stały się zbyt wysokie, by ich dalszy wzrost był uzasadniony, co dotyczy przede wszystkim ścisłych peryferii. Grunty dalej od miast - w szczególności dobrze położone wobec przyszłych obwodnic, nadal można uznać za atrakcyjną inwestycję. Wobec problemu z cenami żywności, który ma globalny charakter, zachodzi coraz większe prawdopodobieństwo tego, że w 2008 roku, to ziemia rolna będzie najszybciej drożejącym segmentem nieruchomości.